경기도 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 최근 주택시장 과열을 억제하고자 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시 지정되며 ‘삼중 규제’ 체계가 가동된다. 

국토교통부는 6월 30일 주거정책심의위원회를 거쳐 이들 3개 지역을 추가 규제지역으로 지정한다고 발표했으며, 7월 1일부터 조정대상지역과 투기과열지구 지정 효력이 시작되고 7월 5일부터 토지거래허가구역 규제가 적용될 예정이다. 이에 따라 경기의 규제지역은 총 15곳으로 늘어나 시장 과열 억제를 위한 조치가 강화된다.

이들 지역은 올해 주택가격 상승률이 전국 최고 수준으로 나타났다. 한국부동산원 통계에 따르면 동탄구 아파트값은 1월부터 6월까지 11.38% 상승해 가장 큰 폭의 오름세를 기록했으며, 구리시는 7.87%, 기흥구도 6.21% 증가했다. 이 지역들이 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됨에 따라 무주택자의 신규 주택담보대출은 담보인정비율(LTV)이 최대 40%로 제한받고, 기존 주택 소유자는 신규 대출이 금지되는 등 대출 규제가 대폭 강화된다.

이번 지정은 반도체 산업 중심지 인근 지역에서 주택 수요가 급증하고, 이에 따른 가격 급등을 억제하기 위한 정부의 대응으로 풀이된다. 삼성전자, SK하이닉스 등 대기업의 투자 확대와 성과급 기대가 해당 지역 주택시장 수요 증가를 부추겼으며, GTX-A 노선 개통과 용인 플랫폼시티 개발 등 호재도 매수심리를 자극했다. 구리시는 서울 광진·중랑구 인접지역으로서 실수요뿐 아니라 투자 수요도 함께 유입된 것이 가격 상승의 요인으로 분석된다.

그러나 시장에서는 실제 가격이 크게 오른 후 이뤄진 규제가 ‘뒷북 대책’이라는 비판과 함께 오히려 인접 비규제 지역으로 수요가 이동하는 ‘풍선효과’를 경계하는 목소리가 크다. 동탄역 롯데캐슬 전용 84㎡ 아파트는 5개월 사이 15억~16억에서 22억2500만원으로 7억원 이상 급등했다. 신한은행 전문가 양지영 위원은 “수원, 용인, 안양 등 인근 비규제 지역으로 수요가 몰릴 위험이 크다”고 지적했다.

경기 규제지역 15곳…대출·세금 강화로 집값 과열 대응 강화

규제지역 지정에 포함된 지역 주민들은 대출 한도 축소, 전입 의무 강화, 세금 중과 등 부담이 커졌으며, 토지거래허가구역 지정으로 부동산 매매 시 2년간 실거주 의무와 전세 끼고 거래 금지라는 강력한 규제가 추가됐다. 다주택자는 취득세와 양도소득세가 중과되며, 1가구 1주택 양도세 비과세 조건도 2년 거주 요건이 포함돼 규제가 더욱 엄격해졌다.

과거 문재인 정부 시절에도 주택가격 상승 때마다 규제지역 확대가 반복되었으나 인근 지역으로 가격 상승이 확산돼 풍선효과가 지속됐다는 평가가 있다. 이번 조치 또한 유사한 패턴이 되풀이될 수 있다는 우려가 존재한다.

부동산 전문가들은 이번 강력한 대출·과세·실거주 규제가 단기적으로 매매 심리를 위축시킬 것으로 보지만, 인근 상대적으로 규제가 덜한 지역에 수요가 이동하는 현상은 계속될 수밖에 없다고 전망한다. 이에 따라 경기 안양 만안구, 군포, 수원 권선구 등의 인근 비규제지역도 주목받고 있다. 이동윤 안양 중앙부동산 대표는 “이번 추가 지정지역들은 모두 기존 규제지역에서 수요가 넘쳐나 풍선효과가 집중된 곳”이라며 “전·월세 시장 불안이 매수 수요를 이동시키면서 풍선효과가 다시 나타날 가능성도 배제할 수 없다”고 지적했다.

국토부는 현재로서는 과열이 나타나지 않은 지역에 대해서는 선제적 규제를 신중히 적용하며, 시장 동향을 면밀히 모니터링해 필요시 추가 규제지역 지정 가능성을 열어두고 있다. 그러나 현 정부 들어 실거주 규제 강화로 전세 공급이 부족하고 주식시장 호황과 기업 성과급 등으로 대출 규제의 효과가 제한적인 상황도 맞물려 규제 효과가 미미할 수 있다는 분석도 나온다. 우리은행 부동산연구원은 “규제지역 내 저가 단지는 실수요자 매수가 꾸준히 이뤄질 수밖에 없어 부족한 전세 물량과 맞물려 시장 안정을 장기적으로 기대하기 어려운 측면이 있다”고 설명했다.

수원대학교 노승철 교수(부동산학전공)는 “주택시장 안정화를 위해서는 공급 확대라는 근본적 해결책과 함께 시장 신뢰를 확보하는 일관된 정책 신호가 반드시 동반돼야 한다”고 강조했다. 이번 동탄·기흥·구리 ‘삼중 규제’ 조치가 과열된 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 귀추가 주목된다.

서울·경기 규제인접지역 ‘풍선효과’ 부채질

국민의힘 이종욱 의원실이 국토부로부터 제출받은 자료에 따르면, 지난해 11월부터 올해 5월까지 서울 및 경기 18개 규제 연접지역 주택 매입액은 15조5882억원으로, 전년 같은 기간(6조269억원) 대비 158.6% 증가했다. 이는 서울 전체 상승률(14.9%)을 훨씬 상회하는 수치로, 정부의 주택시장 규제 강화가 오히려 비규제 인접 지역으로 수요를 몰리게 하는 ‘풍선효과’를 실제화시키고 있음을 시사한다.

특히 구리시는 작년 대비 329.5%, 기흥구 191.8%, 동탄구는 214.9%에 달하는 주택 매입액 증가율을 기록했다. 주식·채권 매각을 통한 자금 조달액도 4조8505억원으로 전년 동기 대비 531.6% 급등해 주식시장 호황이 주택시장으로의 자금 유입을 가속화한 것으로 분석된다.

이 과정에서 정부는 무주택자 주택담보대출비율(LTV)을 70%에서 40%로 낮추고, 유주택자의 대출을 아예 제한하는 고강도 대출 규제를 유지하고 있다. 다주택자 양도세 중과세 강화, 1가구 1주택 양도세 비과세 조건 강화, 정비사업 조합원 지위 제한 등 세금 및 거래 규제도 함께 적용된다.

시장 참여자들은 이번 규제강화가 주택 주요 규제지역 내 수요 억제에는 효과가 있을 수 있으나, 비규제 인접지역으로의 수요 이동을 막기 위해서는 추가적인 정책 보완과 공급 확대가 필요하다고 입을 모은다. 신한은행 양지영 전문위원은 “규제 효과가 장기적으로 시장 안정으로 연결되기 위해선 명확한 공급 계획과 정책 신뢰 구축이 병행돼야 할 것”이라고 평가했다.